前 言

中国领先的科技、互联网企业，如华为、阿里巴巴、腾讯等企业，开始采用国际通行的FM设施管理模式来管理公司的非核心业务，有意愿将整个公司的后勤服务外包。非住领域FM设施管理或将取代传统物业管理，以招商设施、星河智善商企等为代表的企业已经在积极进行布局。中物智库关注到业内企业对FM设施管理发展的需求，进而就国内FM设施管理外包市场展开研究，推出《中国FM设施管理外包市场研究：物业管理转型升级，FM与PM在中国市场走向融合》专题报告，以期为业内企业提供参考。本报告包含五大部分：第一部分：前言|国内市场物管能力强势，转型升级进军FM第二部分：FM设施管理发展历程：产业聚集形成，国内FM设施管理外包市场需求放大第三部分：FM设施管理定义及理解第四部分：主要设施管理企业发展概况（国际FM设施管理专业公司；国际物业五大行；国内FM设施管理专业公司）第五部分：未来展望|FM领域将成为国内优质物企的必争之地

国外FM设施管理主要诞生于城市化进程加速期。国外城市化发展进程与不动产管理业务演变的发展阶段之间存在着密切的关系。城市化进程为不动产管理提供了广阔的市场空间和发展机遇，而不动产管理业务的发展也促进了城市化进程的加速和深化。随着科技的不断进步和城市化进程的深入发展，不动产管理业务将继续向现代化、智能化方向发展。

（1）城市化初期与不动产管理萌芽期，FM设施管理尚未出现。在城市化的初期，人口逐渐从农村地区迁移到城市，城市规模开始扩大。此时，不动产管理业务也开始萌芽，主要关注于基本的房地产交易和物业管理服务。以美国为例，在19世纪末期到20世纪初期，随着工业革命的推进和城市化进程的加速，城市人口迅速增长，房地产业开始兴起，不动产管理业务也随之发展。

（2）城市化加速期与不动产管理专业化，FM设施管理应运而生。进入20世纪，城市化进程加速，城市规模进一步扩大，城市人口持续增长。这一时期，不动产管理业务也开始向专业化、规模化方向发展。随着房地产市场的繁荣，不动产管理开始涉及更广泛的领域，如物业管理、FM设施管理、资产管理等。同时，不动产管理企业也开始出现，提供专业的服务和管理。

（3）城市化后期与不动产管理现代化，FM设施管理升级迭代。在城市化后期，城市规模趋于稳定，城市人口增长放缓。此时，不动产管理业务开始注重现代化、智能化发展。随着科技的不断进步，不动产管理开始运用新技术、新手段来提高管理效率和服务质量。例如，通过信息化手段实现不动产信息的共享和查询，通过智能化手段实现设施设备的远程监控和维护等。

整体看来，城市化发展进程与不动产管理业务演变的发展阶段之间存在着密切的关系。城市化进程为不动产管理提供了广阔的市场空间和发展机遇，而不动产管理业务的发展也促进了城市化进程的加速和深化。随着科技的不断进步和城市化进程的深入发展，不动产管理业务将继续向现代化、智能化方向发展。

中国物业管理、FM设施管理、资产管理等不动产管理领域业务的发展，也与城市化进程有着相同的发展规律。

FM设施管理在国内已具备快速成长的基石。2008年到2013年，我国城市化率城市化率从45.68%提升到53.73%，房地产业开始分化，不动产管理业务也在这个阶段开始进一步细分。除了传统的物业管理服务外，资产管理、FM设施管理等领域也开始出现更多的专业化公司。不动产管理业务的服务质量和效率得到了进一步提升，同时也更加注重客户满意度和服务创新。

从2013年至今，中国城市化率一路攀升，达到了66.16%。房地产市场进入大规模调整期，新的城市新区建设得到了全面的发展，正在带动城市化进程的快速发展。不动产管理业务在这个阶段也进入了现代化、智能化的发展阶段。利用大数据、人工智能等先进技术，不动产管理业务在提升服务质量和效率的同时，也更加注重用户体验和个性化服务。此外，不动产管理业务还开始与金融、科技等领域进行深度融合，为不动产行业提供更加全面、高效的服务支持。

中国FM设施管理外包市场保持稳定增长，预计2028年规模达到85.44亿美元。“据 Global Info Research《2023年全球与中国综合设施管理（IFM）市场现状及未来发展趋势》显示，国内物业服务业务和营收主要集中在住宅和商写的基础物业管理上，综合设施管理市场起步较晚，目前在全球市场的份额较低。但是FM中国市场在过去几年变化较快，2021年中国占全球市场份额为6.24%，预计未来六年中国市场复合增长率为9.83%，并在2028年规模达到85.44亿美元。”

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