港府纠偏稳定楼市

　　香港财政司司长曾俊华在约见香港地产商时表示，政府将严肃对待楼市问题，一旦发现楼市过热便会采取行动，不排除优化现行的勾地制度。曾俊华提出对楼价的关注，担心豪宅楼价飙升可能影响中小型楼价，希望市场自然调节，在自律的环境下，政府应尽量减少干预，如果市场变得不公平不稳定，以致影响整体经济发展和民生，以及涉及保障消费者权益的问题时，政府一定会介入。曾俊华还提醒市民，银行低利率不会持续太久，投资时应注意风险。

　　尽管楼市泡沫初现，但港府目前也不敢为打压楼市下猛药。曾俊华说，政策有可能会使楼市出现不必要的波动，尤其是目前全球经济环境仍有一定变数，政府在推动稳定楼市措施时，必定会谨慎行事。

　　香港政府人士表示，政府将有三招响应楼价问题——一是优化勾地政策，二是循按揭方向着手，三是提高信息透明度。

　　香港金管局新任总裁陈德霖近期也表示，鉴于目前豪宅市场价格急升，银行按揭贷款的风险相应增加的情况，金管局已经向银行发出指引，把价值两千万或以上的物业按揭贷款上限，由7成下调至6成。

　　陈德霖还表示，金管局要求银行在推出按揭贷款计划时，应加强风险管理：首先，确保银行对物业作出妥善审慎的估值；其次，银行在评估借款人的供款能力时，应充分考虑目前的按揭利率已经处于极低的水平，当利率回升至较正常水平时，借款人的供款能力会否出现问题；再者，作为投资物业的按揭贷款时，银行必须小心和审慎评估风险。

　　9月中旬，金管局曾就银行按揭贷款发出通告，对有个别香港银行提供全期低至最优惠利率减3.25厘的做法表示关注，认为香港银行激烈的按揭利率价格战不可维持，可能有损银行业利润率并导致风险上升。

　　尽管政府表态明确，但目前尚未直接介入干预。10月29日香港政府重申，不会以兴建居屋来干预楼市。有学者称，原本并不希望直接出手干预楼价的香港政府，此次主动出招纠偏，实为时势所迫。如果香港豪宅市场继续虚火过旺，极易推高整体楼价上涨预期，普通住宅价格也会水涨船高。

　　内外热钱助推涨势

　　中银香港(18.12,0.16,0.89%,经济通实时行情)研究员发表报告指出，今年香港楼市反弹呈现出结构性泡沫特征，面积较大的住宅价格涨得较快，香港豪宅价格过快上涨有可能蔓延到普通住宅市场。8月份100平方米以上的住宅价格上涨指数几乎达到1997年的水平，而160平方米以上的豪宅更是超过了1997年6月。

　　普通住宅单位中，尽管不少屋苑的价格仍远低于1997年时的水平，但一些成交量大的屋苑价格反弹惊人。9月份太古城和美孚新村的价格已经分别达到了1997年10月的82%和73%。

　　该报告还指出，从今年4月至今，香港楼市房屋的成交量一直在10000宗以上，这使楼价上扬获得支撑。从近期整体市场环境和成交情况来看，这种态势还有进一步持续的可能，豪宅价格的飙升有可能蔓延至普通住宅。另一方面，外来资金仍在大量涌入，全球货币量化宽松环境仍然不变，香港同业拆息仍处于历史的低位，楼市供应偏紧暂无缓和迹象。

　　投资客中自然缺少不了内地买家的身影。最近恒基地产(55.5,-0.60,-1.07%,经济通实时行情)开售的西半山天汇，一套复式单位每平米售价高达71.28万港元，以4.39亿港元成交价格创下“全球最贵”分层豪宅的纪录。这名买家据传为一名内地富豪。

　　中原集团主席施永青指出，香港的豪宅市场中，内地买家所占的比重至少达两到三成。会德丰(24.3,-0.45,-1.82%,经济通实时行情)地产(5.26,-0.04,-0.76%,经济通实时行情)(香港)常务董事黄光耀也表示，内地富豪已成为左右香港豪宅价格的主力军，两到三成是内地买家。

　　国庆黄金周期间，香港不少地产中介纷纷组织内地豪宅看楼团，中原地产组织约200组内地富豪到富甲半山、名铸、九龙站及港岛区二手豪宅参观，信和置业(14.1,-0.60,-4.08%,经济通实时行情)也安排了30至40名来自广东省的投资客来港买楼，其他发展商组织的以内地投资客为目标的看楼活动也不少。

　　业内人士指出，看好香港楼市升值前景、借此投资移民获取香港身份以及香港利息率低等，均是内地资金赴港买楼的动机。豪宅因升值快、彰显身份，成为内地资金主要的追捧对象。

　　快速飙涨的香港楼价激起市民和议员的强烈不满和抗议，10月份香港政府终于出招，虽未直接入市干预，但间接措施已暂时奏效，楼市炒风出现转缓。

　　10月27日，香港财政司司长曾俊华会见地产建设商会成员，讨论勾地（土地上市预寻价）政策及楼价问题。曾俊华表示，如果市场变得不公平不稳定，政府会介入。而此前，香港金管局也发出指引，将超过2000万元豪宅的最高按揭成数由七成降至六成。地产建设商会也表示，支持勾地制度，建议降低勾地门槛。

　　楼市成交明显转缓

　　在港府连续出招后，楼市气氛转向观望，涨势得到暂时遏制。10月最后一个周末，十大屋苑二手成交按周大跌58%，其中，康怡花园、海怡半岛、黄埔花园和新都城出现零成交。港岛区域二手楼成交量下跌67%。

　　二手楼市交投近月持续放缓，部分叫价强硬的业主开始态度软化，调低报价并提高议价幅度，减价迅速离场。其中，新界沙田第一城议价幅度达到2%-4%，太古城也有不少业主愿意将叫价调低约十余万元，不少减价单位得以顺利成交。

　　一手楼市方面，港府政策推出后，诸多新盘参观人数下降，成交量也大大减少。利嘉阁地产研究部报告指出，10月份前29天香港约有10500宗楼宇买卖登记，较9月份高位回落23%。成交额也减少了35%，只有约420亿元，预计10月份全月成交量为11000宗。

　　中原地产研究部联席董事黄良升指出，10月份香港十大屋苑的二手买卖合约登记为627宗，总值21.10亿元，较9月的806宗及26.78亿元，下跌22.2%及21.2%。成交量跌幅最多的是杏花村，环比9月下跌47.7%。康怡花园的成交量环比也下跌44.4%，排名第二位。他预计，因为近期楼价持续高企，压制了买家的入市步伐，预料第四季度屋苑买卖会显著放缓，估计2009年全年十大屋苑约有7800宗成交。

　　在收紧豪宅按揭措施出台后，10月底香港举行物业拍卖会共推出18项物业，其中5个是豪宅单位，拍卖过程中，竟然没有任何买家试图出价，逼得拍卖行只好全部收回。拍卖师指出，金管局推出豪宅按揭政策变化，令豪宅拍卖气氛回落，准买家正观望政府措施。利嘉阁研究主管周满杰认为，受新盘活动减少和银行收紧按揭等影响，预计11月份登记数字将低于一万宗，香港楼市连续7个月成交破万的记录将宣告结束。

　　数据显示，未来三至五年香港市场只有4.7万个楼宇单位供应，这种供应短缺局面仍会加重楼价上升的预期。中原集团主席施永青建议，香港政府应根据楼市价格变动、人口转变以及城市规划等因素，恢复定期卖地，同时设立批地限制，减少楼价飙升衍生的问题。有学者指出，优化土地供应，调整勾地制度，并加快空屋在二手市场的流转速度，从根本上解决供求失衡问题，才是治本之策。

　　十月份香港楼市大事记

　　连涨七个月后深圳房价十月首现回落

　　□本报记者 万晶 深圳报道　　

　　深圳市新房价格在连续七个月环比上涨之后，10月份首次掉头向下，但成交量却较9月份大涨五成。深圳市国土房产部门最新数据显示，今年10月新建商品住宅销售均价为20234元/平方米，比去年同期上涨59.25％，环比9月份下降了3.37％。

　　今年首现价跌量升

　　10月份深圳市新建商品住宅销售面积为49.69万平方米，环比9月份增长49％，比去年同期增长46.15％。今年1至10月，深圳市新建商品住宅共销售553.26万平方米，比去年同期增长101.45％；新建商品住宅销售均价为14734.6元／平方米，比去年同期上涨11.48％。

　　置业国际统计显示，10月份最后一周深圳全市新房成交1185套，日均成交169套，环比下降11.4%；成交面积9.76万平米，日均成交1.39万平米，环比下降13.8%；成交均价19142元/平米，环比下跌13.8%。除罗湖区与龙岗区保持增长之外，其余各区的成交量均有不同程度的下降；成交均价方面，关内关外普遍下降，其中，福田、南山、宝安降幅最大，在17%左右。

　　分析人士称，深圳市一手住宅销售均价出现回调，显示房价继续上涨动力减缓，但是否意味着拐点到来，还要看年底的房价走势。

　　二手房市场方面，据世华地产、中原地产、美联物业等几家地产中介的数据显示，深圳二手房市场再次出现投资客回升的情况。中原地产深港研究中心总监张伟介绍，目前二手房市场上的非自住买家已经远远超过5成。这个数据相对于今年初增加了一倍。而相比成交相对低迷的8月份，也有不小的涨幅。

　　张伟表示：“之前关于银行收紧利率的消息，令很多投资客持币观望，现在他们正在逐渐入市。”中原地产近期的成交数据表明，目前已经有很多几个月前处于观望的投资客开始入市。

　　特区扩容提升空间

　　日前，深圳市领导透露，广东省政府已经通过深圳经济特区扩容方案，目前已经上报国务院。深圳目前下辖六个行政区和光明新区、坪山新区，特区内罗湖、福田、南山和盐田四个区的总面积仅395平方公里，而关外宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区的总面积为1553平方公里，约为关内的四倍。

　　伴随着特区内外之分别，出现了尴尬的“一市两法”，全国人大授予深圳的特区立法权，适用范围仅限于关内，特区外居住环境与关内差异很大。然而，关于深圳经济特区版图如何扩大？直接撤销“二线关”，还是将关口平行移动？目前仍没有具体内容。

　　对于特区扩容对深圳楼市的影响依然众说纷纭，平抑关内房价还是刺激关外楼价上涨，已成为热门话题。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，从楼盘供应量和居民购买力两个方面来分析，特区扩容对楼市短期影响不大。特区扩容虽然能够为到关外置业的投资者提供心理支撑，推动人们关外置业，但在目前高房价的前提下，扩容不大可能导致购买力短期内大幅提高。至于供应量方面，扩大土地供应量也不大受深圳扩容的影响。

　　事实上，从2006年开始，深圳就开始关内关外一体化建设，2005年起新增的土地供应已基本都位于关外，目前房地产建设的重点已经在关外。业内人士分析，关键在于“一市两法”问题解决后，深圳关外关内建设和管理标准会否采用一致标准，如果政府上马大型市政建设工程等，会对深圳房地产长期发展有利，但短期内很难有较大影响。

　　上海楼市10月成交回升6%

　　□本报记者 王进　　

　　凭借最后两周的高成交量，上海10月楼市止住了持续三个月下滑的局面，“银十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需关系再度紧张刺激了房价上涨的神经。中国证券报记者从相关统计机构的房屋成交系统了解到，受到下旬两周高成交量的带动，10月一手商品住宅的成交量达到156万平方米，环比上升6.1%；然而，10月的新建商品住宅供应量却大幅下滑15.1%，为152万平方米。

　　高房价预期和高需求并存

　　地产分析师薛建雄表示，地王频现表明了开发商对房价的较高预期，在没能达到良好的售价和快销预期之前开发商不愿推盘。此外，10月楼市重现供不应求局面，表明购房需求仍然过旺。同时，10月中旬之后，大虹桥规划、创业板创富效应和良好经济增长预期等利好消息不断，刺激原本被预期为“铁十”的楼市在月底反转成“银十”。

　　从成交结构来看，上周上海成交面积前10名的楼盘，均价都在2万元/平方米以下，其中有4个万元以下的远郊楼盘，使得上周全市商品住宅的平均成交价格大幅下滑12%，为14430元/平方米。豪宅市场在经历了8月的高潮之后，9、10月分别只有星河湾和四季雅苑的成交量超过50套，绝大多数豪宅项目处在月成交量低于10套的滞销状态。10月份，上海楼市中档住宅平均成交价格在9月下滑8%后，10月再度下滑8%，为15514元/平方米。

　　新进场买家并非刚性需求

　　虽然10月有超过50个楼盘的超大预期推盘量，但最终的实际供应量却大幅下滑15.1%，仅129万平方米；11月预期上市和推新房源的楼盘依然超过50个，专家表示，最终的实际供应量还要看近期的热销形势能否缓续。

　　在薛建雄看来，目前房价超出绝大多数刚性需求的承受能力，楼市的主要买家是一些第二、三甚至五、六套房的买家，他们基于自用与投资的目的之间。此类买家看到好行情，就会大举买进，同时放出手上较老的房源获利套现；行情稍一下滑，就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落，也成为了房价易涨难跌的支撑。

　　中国证券报记者了解到，以上海二手住宅成交数据为例，7000元以下的低档房，自去年第四季度至今年9月，在总的住宅成交量中所占比重，已由31%跌至19%，说明首次置业需求大幅萎缩。与此同时，大中户型成交比重持续上升，比如140-200平方米户型，由4.8%上升至6.3%，这意味着投资、投机需求持续增长。此外，随着二套房贷政策的收紧，近期投机需求也处在观望之中。

　　分析师杨红旭表示，根据近期上海统计局公布的前三季度房地产数据，供不应求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面积为962万平方米，下降11.2%；新开工面积为114万平方米；施工面积同比下跌3.5%。这三项指标皆表明供应紧张。而前三季度商品住宅销售面积却高达2230万平方米，同比增长49.5%，规模远大于竣工量和新开工量。这意味着未来6个月住宅供应紧张。明年供求关系将明显缓解，但不要奢望会逆转为严重供大于求，也即明年房价调整空间有限。

　　日期 事件

　　１０月１４日 恒基地产开售的西半山天汇一个复式户以每平方米约７１．２８万港元售出，创下“全球最贵”新纪录。

　　香港特首曾荫权在施政报告呼吁市民置业不要太挑剔；同时指出，豪宅楼价对普通物业的影响不大。

　　１０月２０日 金管局与五家银行代表会晤，了解目前整体楼市形势及按揭风险情况。

　　１０月２１日 香港地产建设商会表示支持勾地制度，建议降低勾地门坎。

　　香港金管局发出指引，楼价逾２０００万元豪宅的最高按揭成数，由七成降至六成。

　　１０月２３日 行政会议成员张炳良认为，居屋与私楼市场定位有别，社会不应夸大复建居屋对楼市的影响。

　　１０月２５日 有市民游行，投诉楼价过高，要求复建居屋、恢复卖地。

　　１０月２７日 香港财政司司长曾俊华会见地产商，讨论勾地政策及楼价问题。曾俊华表示，如果市场变得不公平不稳定，政府会介入。

　　１０月２９日 香港政府重申，不会以兴建居屋来干预楼市。